وکیل اجاره

وکیل اجاره – مشاوره حقوقی اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشدوکیل اجاره .

اقسام اجاره

در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:

  1. اشیاء
  2. حیوانات
  3. اشخاص

اجاره چیست؟

قرارداد اجاره در واقع قراردادی برای انتقال منافع است ( باید گفت هر شی ای از عین و منافع تشکیل شده است که عین در واقع همان موجودیت آن شی است که حاضر است و منافع چیزی است که از آن عین به صورت تدریجی حاصل می گردد با این حال ممکن است که خود این منافع در صورت تراکم به صورت عین در آیند جهت روشن شدن مطلب مثالهایی را مطرح می کنیم :

  • به طور مثال ساختمان یک عین است ولی استفاده ای که می توان از آن کرد منفعت آن است مثلا ً در آن زندگی کرد ، کار کرد یا
  • یا مثلا ً یک اسب یک عین است ولی استفاده ای که می توان از آن کرد منفعت آن است مثلا ً سوارکاری یا بارکشی منفعتی است که از این اسب حاصل می آید. وکیل
  • یا مثلا ً یک درخت یک عین است ولی میوه ای که از آن حاصل می آید منفعت آن است که در اثر مرور زمان حاصل شده و پس از تراکم ، خودش تبدیل به یک عین می گردد . حال عده ای از حقوقدانان در تعریف عین و منفعت اینگونه

بیان داشتند که : عین مالی است مادی که به صورت مستقل در خارج وجود دارد و قابل احساس با یکی از حواس ظاهره است و منفعت مالی است که استقلال نداشته و به تدریج از عین حاصل می گردد و ممکن است مادی و محسوس نباشد یا در نتیجه تراکم به صورت عین درآید ).

پس قرارداد اجاره در مورد منافع قابل انعقاد می باشد . سوالی که پیش می آید اینکه این منافع چه چیزهایی می توانند باشند ؟ که در پاسخ باید گفت بر طبق قانون مدنی می توان قرارداد اجاره را در مورد اشیا ، انسان و حیوان منعقد کرد با این حال پس ازتصویب قانون کار عده ای بر این عقیده اند که دیگر قانون مدنی در مورد اجیر کردن افراد ( اجاره اشخاص ) غیرکارآمد و متروک است و پس از تصویب قانون کار باید بر طبق آن روابط کارگر و کارفرما را بررسی کرد ، با این حال عده ای معتقد به بقای قانون مدنی هستند . ولی عملا ً بیشتر در این موارد بر طبق قانون کار رفتار می گردد مگر در مورد یکسری مسایل خاصوکیل اجاره .

اجاره حیوانات

در مورد حیوانات هم باید دانست که کماکان بر طبق این قانون امکان اجاره حیوانات برای کارهای مختلف به طور مثال کارهای کشاورزی ، بارکشی و …. وجود دارد .در مورد اشیا باید گفت که باید در میان اشیا بین املاک و سایر اشیا تفاوت نهاد و گفت که در مورد اجاره اشیا کماکانقانون مدنی حاکم است به طور مثال قراردادهای اجاره ماشین و … ولی در مورد اجاره املاک مقررات قدری متفاوت است.

اجاره املاک

در مورد اجاره املاک باید گفت که بحث اجاره املاک تجاری با املاک مسکونی تفاوتهایی دارد و در مورد اجاره املاک قوانین مختلفی طی سالها به تصویب رسیده اند  .وکیل

در این زمینه قانونی در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسید که هنوز هم در مواردی قابلیت اجرایی دارد قانون دیگری نیز در این زمینه در سال ۱۳۶۲ به تصویب رسید و قانون دیگر که در واقع یک ماده واحده بود ( ماده واحده قانونی است که تنها دارای یک ماده می باشد ) در سال ۱۳۶۵ به تصویب رسید ونهایتا در سال ۱۳۷۶ آخرین قانون در این زمینه به تصویب رسید.

کلیات قانون ۱۳۵۶

در توضیح باید گفت که در قانون سال ۱۳۵۶ اجاره کلیه املاک اعم از مسکونی و تجاری مطرح گردیده بود و در این قانون گفته شده بود چه اجاره با سند عادی باشد چه با سند رسمی باشد و یا اینکه اصلا ً سند مکتوبی در این زمینه باشد یا نباشد قرارداد اجاره مشمول مقررات این قانون خواهد بود با این حال مواردی به صورت استثنایی در ماده ۲ این قانون از شمول مقررات آن خارج گردیده بودند .  در مورد اجاره بها در این قانون آمده بود که میزان آن همان است که در اجاره نامه قید شده است و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد ( همانطورکه گفتیم طبق قانون این سال نیازی نبود که حتما ً قرارداد اجاره به صورت مکتوب تنظیم گردد ) به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است ( یعنی میزانی که عملا ً پرداخت می شده مورد قبول است ) و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود .
با این حال در این قانون مقرر گردیده که تحت شرایطی موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید .که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد  وکیل اجاره.

بر اساس این قانون مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را ( همان طور که قبلا بیان کردیم در عقد اجاره منافع منتقل می گردد ) کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد .از جمله نکات دیگری که در این قانون مقرر گردیده در مورد حق کسب و پیشه و نحوه انعقاد قرارداد اجاره است و همچنین مواردی که کماکان بر طبق این قانون اجرا می گردد که در مقاله های بعدی طرح خواهند گردید .

در مورد قراردادهای اجاره ای که کماکان بر طبق قانون سال ۱۳۵۶ می توان در موردشان نظر داد و عمل کرد باید گفت : کلیه قراردادهای اجاره ای که قبل از سال ۱۳۷۶ ( سال تصویب قانون موجر و مستاجری که بر طبق آن کلیه قراردادهای اجاره چه در مورد املاک مسکونی چه در مورد املاک تجاری تحت شمول این قانون درآمدند .) در مورد املاک تجاری منعقد گردیدند و کماکان مدت اجاره منقضی نگردیده یا اجاره هایی که بر طبق قانون سال ۱۳۵۶ بوده و پس از انقضای مدت آن قرارداد اجاره ، بعد از سال ۱۳۷۶ مجددا ً تمدید گردیده است .حال در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت جالب ترین نکته این است که این حق صرفا در مورد املاک تجارتی ای که در یکسری شهرهایی که در یک لیست مشخص تعیین گردیده است قابل دریافت است.

نکته دیگر اینکه هرگاه مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال بدهد . حال اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.

باید توجه داشت که بر اساس این قانون تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر استوکیل اجاره .

حال چنانچه بر طبق این قانون حکم تخلیه ملک صادر گردد دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه معین می کند . در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلتهای مذکور از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد .با این حال در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود .
باید توجه داشت که بر اساس این قانون اگر طرفین به هر شکل بخواهند که با توافق مقررات این قانون را نادیده بگیرند پس از اثبات این مطلب در دادگاه این توافق بلااثر است .

نکته آخری که می توان به عنوان کلیات قانون سال ۱۳۵۶ گفت اینکه در سال ۱۳۶۵ قانونی به تصویب رسید که بیان کرده بود چنانچه سند اجاره به صورت رسمی باشد و سرقفلی و پیش پرداخت از جانب موجر دریافت نگردیده باشد به محض انقضای مدت اجاره مستاجر ملزم به تخلیه ملک خواهد بود . ( توضیح آنکه در مورد اجاره نامه های تحت شمول قانون ۱۳۵۶ که با سند عادی تنظیم شده اند تخلیه عین مستاجره به این سادگی نبوده و با سختی ها و پیچیدگی هایی مواجه است .) حال آنکه به دلیل سوءاستفاده هایی که از این قانون گردید بعدا ً محدودیتهایی در آن ایجاد گردید .

قانون سال ۱۳۶۲ صرفا ً به اجاره املاک مسکونی پرداخته بود و در آن مقرر گردیده بود چه قرارداد به صورت رسمی یا عادی تنظیم شده باشد چه اصلا ً قراردادی تنظیم نشده باشد تحت شمول این قانون خواهد بود . با این حال پس از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ این قانون دیگر قابلیت اجرایی نداشته و قراردادهای اجاره تحت شمول قانون سال ۱۳۷۶ در آمدند. وکیل

کلیات قانون سال ۱۳۷۶

بر طبق این قانون کلیه قراردادهای اجاره در مورد کلیه املاک چه مسکونی چه تجاری تحت شمول این قانون درآمدند ولی بر خلاف قانون سال ۱۳۵۶ در این قراردادها باید حتما ً سندی تنظیم گردیده باشد حال چه این سند عادی باشد چه رسمی.

بر اساس این قانون اجاره مذکور تابع توافق طرفین و مقررات این قانون و قانون مدنی خواهد بود . ولی قراردادهای عادی اجاره باید ۱-  با قید مدت اجاره و۲-  در دو نسخه تنظیم گردد و۳- به امضای موجر و مستاجر رسیده و- ۴ توسط دو شاهد تایید گردد . در این قانون پس از انقضای مدت اجاره حداکثر ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می گردد و برای اجرا به دوایر اجرا می رود . با این حال در صورتی که مبلغی بابت پیش پرداخت توسط موجر دریافت گردیده باشد باید در زمانی که می خواهد دستور تخلیه را بگیرد به صندوق ثبت یا دادگستری حسب مورد تودیع گردد .( توضیح اینکه در موردی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم گردیده است از طریق دوایر اجرای اداره ثبت نیز می توان تقاضای تخلیه را مطرح کرد ).در مورد سرقفلی بر اساس این قانون باید گفت که هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر ( مستاجر بعدی ) به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
حال چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کرده باشد پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر ( مستاجر دومی که به مستاجر اول سرقفلی پرداخته است ) حق مطالبه سرقفلی از مالک ندارد. چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

باید توجه داشت عده ای از اساتید حقوق حق کسب یا پیشه یا تجارت را با سرقفلی یکسان می دانند که همین امر در عرف نیز جاری است و در عرف هم این دوحق را کسان می دانند ولی عده ای دیگر از اساتید حقوق بین این دو مفهوم تفاوت قائل شده اند و می گویند حق کسب و پیشه که در قانون سال ۱۳۵۶ مطرح شده بود در هر مورد اجاره املاک تجاری جاری است ولی سرقفلی که در قانون سال ۱۳۷۶ آمده است صرفا ً در مورد املاک تجاری ای جاری است که مستاجر بدوا ً مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخته است و بعدا ً بر اساس افزایشی که در آن ایجاد می گردد ( بر اثر کارکرد مستاجر در ملک تجاری و ایجار شهرت وموجبات افزایش مبلغ سرقفلی حاصل می گردد .) آن را دریافت می کندوکیل اجاره ..

  • حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ، ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند ( ماده ۴۰ قانون مدنی )
  • برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است ( ماده ۱۹۰ قانون مدنی )
  • قصد و رضای طرفین
  • اهلیت طرفین
  • موضوع معین که مورد معامله باشد
  • مشروعیت جهت معامله
  • قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . ( ماده ۱۰ قانون مدنی )
  • جاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند . ( ماده ۴۶۶ قانون مدنی )
  • در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است . ( ماده ۴۶۸ قانون مدنی )
  • مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است ( ماده ۴۶۹ قانون مدنی )
  • در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است . ( ماده ۴۷۰ قانون مدنی )
  • عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است .( ماده ۴۷۲ قانون مدنی )   وکیل اجاره.
  • لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد .( ماده ۴۷۳ قانون مدنی )
  • مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد ( ماد ۴۷۴ قانون مدنی )
  • اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک ( ماده ۴۷۵ قانون مدنی )
  • موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار ، مستاجر خیار فسخ دارد . ( ماده ۴۷۶ قانون مدنی )
  • موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسیلم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند .( ماده ۴۷۷ قانون مدنی )
  • هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد ( ماده ۴۷۸ قانون مدنی )
  • عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد ( ماده ۴۷۹ قانون مدنی )
  • هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود (ماده ۴۸۱ قانون مدنی )
  • موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییی دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد ( ماده ۴۸۴ قانون مدنی )
  • تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد ( ماده ۴۸۶ قانون مدنی )
  • هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد ( ماده ۴۸۷ قانون مدنی ) وکیل
  • مستاجر باید ( ماده ۴۹۰ قانون مدنی )
  • اولا – در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند .
  • ثانیا – عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید .
  • ثالثا – مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد .
  • اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد . ( ماده ۴۹۱ قانون مدنی )
  • اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .( ماده ۴۹۲ قانون مدنی)
  • مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یآ بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد . ( ماده ۴۹۳ قانون مدنی )
  • عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد ( ماده ۴۹۷ قانون مدنی )
  • اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد . ( ماده ۴۹۸ قانون مدنی )
  • اگر مستاجر بدون در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت . ( ماده ۵۰۲ قانون مدنی )
  • اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود ( ماده ۵۰۵ قانون مدنی )
  • قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شود گواهی گردد (ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶) وکیل اجاره .

مشاوره حقوقی تلفنی

استفاده از این خدمت، به شما امکان ارتباط با وکلا و کارشناسان متخصص حقوقی را می دهد. پس از طرح موضوع از طرف شما، مشاور به ارائه راهکارهای مفید حقوقی پرداخته و اطلاعات پایه را در اختیار شما خواهد گذاشت. با استفاده از این مشاوره می توانید از قابلیت نتیجه گرفتن در پرونده خود مطمئن شده و سپس سایر اقدامات خود را انجام دهید. همچنین می توانید پیش از معامله برای کسب اطلاعات حقوقی از این خدمات استفاده نمایید. مشاوره حقوقی تلفنی به صورت رایگان بوده و گامی جهت ارتقای سطح علمی حقوقی هم میهنان عزیز در سراسر دنیا می باشد.

مزایای مشاوره حقوقی تلفنی

  • گفتگو با مشاوران حقوقی
  • رایگان
  • دسترسی سریع به مشاوران

مشاوره حقوقی حضوری

در صورتی که پرونده نیاز به بررسی و مطالعه توسط وکیل پایه یک داشته باشد و یا این که شما بخواهید انجام اقدامات حقوقی خود را به وکیلی متخصص، باتجربه و مورد اعتماد بسپارید، می توانید از خدمت مشاوره حقوقی حضوری استفاده کنید. این مشاوره به شما امکان استفاده از علم و تجربه وکیل پایه یک دادگستری را می دهد. با راهنمایی وکیل دادگستری می توانید شخصاً مراحل پرونده خود را طی نموده و یا در صورت قبول پرونده از طرف وکیل، در کوتاهترین زمان و با هزینه ای مناسب به نتیجه مطلوب برسید. در بیشتر موارد حقوقی، قضاوت در مورد پرونده قبل از بررسی مدارک آن، حتی توسط باتجربه ترین وکلا ممکن است اشتباهاتی در پی داشته باشد و مشاوره حضوری از این منظر راهکار مناسبی برای بررسی دقیق و تخصصی پرونده شما می باشد. بهتر است قبل از اقدام به هرگونه سرمایه گذاری و یا اقدام حقوقی از این مشاوره استفاده نموده و پیشگیری را جایگزین درمان مشکلات پیچیده حقوقی که بعضاً ممکن است باعث ضررهای مالی و آسیب های جسمی و روانی و اطاله وقت شود، نمایید. ویژگی متمایزکننده از سایر مؤسسات در تخصصی بودن خدمات وکالت است. چرا که در این مجموعه هر پرونده ای به وکیل متخصص آن پرونده ارجاع می شود. وکیل

در پرونده های ملکی نیز همچون سایر پرونده ها، وکلای خانم و آقای متخصص و با تجربه قبول وکالت می نمایند. در عصر حاضر که عصر فناوری و تخصص است، بهتر است که در هر زمینه ای متخصص آن امر اقدام کند. در پرونده های ملکی از جمله اجــــــــاره نیز پیگیری پرونده توسط وکیل متخصص از مزایای زیادی برخوردار است. این امر باعث جلوگیری از طولانی شدن مراحل کار، حفظ منافع و حقوق موکل به نحو مطلوب،جلوگیری از رجوع موکل به دادگستری و انجام کلیه مراحل توسط وکیل دادگستری و درگیری کمتر طرفین و کاهش تنش موکل می شودوکیل اجاره .

مزایای مشاوره حقوقی حضوری

  • گفتگو مستقیم با وکیل پایه یک دادگستری
  • گفتگوی اختصاصی در زمان اختصاصی با وکیل
  • دریافت بهترین راهکار حقوقی بر اساس زمان
  • مستلزم تعیین وقت قبلی

کسی که سرقفلی داره وملکیت مال دیگری ست می تونه مغازه رو به غیر اجاره بده؟

اگر در متن اجاره نامه، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد، در صورت انتقال، به استناد تخلف از شرط ضمن عقد، می توان فسخ اجاره و تخلیه ی مورد اجاره را از مرجع صالح خواست.

من یه مغازه حدود ۱۲ سال اجاره دادم  الان میتونم از اون بخوام که تخلیه کنه یا نه باید اولا به اون حق پیشه بدهم بعد بره بیرون ؟

اگر مدت اجاره پایان پذرفته می توانید از مستاجر بخواهید مغازه را تخلیه نماید.

حق کسب و پیشه جدای از اجاره و تخلیه است البته حق مستاجر است و باید پرداخت شود.

و اینکه اگر قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ باشد مشمول حق کسب وپیشه نیست و قبل ان مشمول دریافت خواهد بود.

من یه مغازه دارم از ۳ سال پیش به یه نفر اجاره دادم و هر سال باهاشون قرداد نوشتم ایا اگه هنوز باهاشون قرارداد تمدید کنم برام مشکل ساز نمیشه یعنی مستاجر نمیتونه بعد از مدتی اعدای کسب و پیشه یا سرقفلی بکنه؟یا مثلا بگه مغازه رو تخلیه نمیکنم؟لطفا راهنماییم کنین

با پایان یافتن مدت اجاره شما می توانید تخلیه عین مستاجره را بخواهی مستاجر هم حق کسب و پیشه دارد اما نمی تواند مانع تخلیه شود.

ملکی تجاری در اختیار دارم { ارثی است که از جانب پدر به من و خانواده ام رسیده } قصد اجاره دادن آن را دارم اما درباره سرقفلی آن نگرانم دوستان به ما گفته اند که مبادا سرقفلی را اجاره دهید اکنون پرسش من این است ابتدا به زبان ساده سرفقلی چیست ؟ دوم اینکه آیا اجاره دادن سرقفلی اجباری است ؟

سرقفلی مخصوص املاک تجاری است و در قراردادهای اجاره مطرح می شود و مبلغ آن با توجه به موقعیت و شهرت محل، امکانات آن و میزان مشتری تعیین می شود و فروش سرقفلی اجباری نمی باشد.

اگر در قرارداد اجاره که مربوط به قانون موجر و مستأجر سال۵۶ باشد و  در اجاره دارای حق کسب و پیشه باشد و سپس قرارداد منقضی شود آیا مالک میتواند تقاضای تخلیه به علت انقضای مدت نماید و اگر بتواند به چه شروطی  میتواند؟

چنانچه قرارداد شما در حکومت قانون سال ۵۶ می باشد موجر نمی تواند مستاجر را تخلیه نماید.

شرط فسخ قرارداد اجاره را بفرمائید و توضیح دهید فسخ با ابطال چه تفاوتی دارد؟(مستاجر من با جعل سند و اوراق هویتی ام منزلم را اچاره داده است.راهنمایی کنید که بتوانم  ملکم را قبل از اتمام زمان قرار داد در اختیار بگیرم)

مفهوم فسخ:اصل این است که یک ازدوطرف قراردادنمی تواند بدون رضای دیگری آنرابرهم بزند.باوجوداین گاه که قراردادخودامکان برهم زدن عقدراپیش بینی می کند،یاازآن ضرری ناروابه بارمی آیدقانون به زیاندیده یامشروط له حق فسخ می دهد.فسخ برهم زدن عقداست. ولی ابطال (باطل شدن عقد)مثال:موضوع ماده ۴۹۷ قانون مدنی اگرموجرفقط برای مدت عمرخودمالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجرباطل می شودو….

مثال فسخ:موضوع عقداجاره منفعت عین مستاجره است که به مستاجرتملیک می گرددبرخلاف عقدبیع …))تبعی بودن منفعت موجب می گرددکه عرفاتسلیم عین درحکم تسلیم منفعت آن عین باشد،بنابراین هرگاه عین مستاجره به مستاجرتسلیم نگردد،نتیجتامورداجاره که منفعت است تسلیم نشده است .به همین علت است که ماده ۴۷۶قانون مدنی مقررمی داردموجربایدعین مستاجره راتسلیم مستاجرکندودرصورت امتناع موجراجبارمی شودودرصورت تعذراجبارمستاجرخیارفسخ دارد. وکیل اجاره

شما می توانید ازمستاجرتون به جرم جعل اسنادواوراق و..شکایت نمایید.وباجمع آوری مدارک اثبات کنید که مستاجرمدارک شماروجعل نمدوه.درغیراینصورت شماباطرح دعوای حقوقی اثبات کنیدکه شماباشخص موردنظرقراردادی منعقد نکرده وازدادگاه تخلیه ملک خودرابخواهید.

در تکمیل پاسخ مذکور: هنگامی عقد باطل است که شرایط صحت قرارداد وجود ندارد. مثلاً ملک اجاره داده شده اصلاً وجود خارجی ندارد یا معامله با طفل به علت عدم اهلیت او و عقد باطل موجد اثر نمی باشد و در حقیقت عقدی ایجاد نشده است. اما هنگامی که عقدی (با وجود امکان قانونی یا قراردادی) فسخ می شود، بواقع عقد صحیح است و آثار قبل از فسخ معتبر و قابل استناد است و از لحظه فسخ، عقد پایان می پذیرد. وکیل

راجع به موضوع مطروحه، (علاوه بر شکایت کیفری) می توانید از دادگاه حقوقی اعلام بطلان قرارداد اجاره دوم را درخواست نمایید.در زمینه امکان خاتمه دادن به قرارداد اجاره اول (رابطه استیجاری شما با مستأجرتان) بستگی به شرایط قرارداد اول داردو بدون آگاهی از آن شرایط نمی توان اظهارنظر نمود.

ماده ۴۹۷ قانون مدنی نیز به واقع مبین بطلان اجاره نمی باشد و نوعی خاتمه عقد اجاره می باشد که متفاوت از بطلان و فسخ است.

آیا مستاجر می تواند قانونا تقاضای فسخ قرارداد اجاره را پیش از انقضای مدت آن بنماید؟ در اینصورت چگونه می تواند موجر را ملزم به استرداد مبلغ قرض الحسنه قرارداد کند؟

عقد اجاره از عقود لازم است و هیچیک از طرفین نمیتواند به اختیار خود عقد را یکطرفه فسخ نماید،مگر اینکه خیار فسخی برایش ایجاد شده باشد. لیکن میتوانید نسبت به مابقی مدت قرارداد با موجر تراضی نمایید.

بنده برای ملکی شش روز قبل قرار داد اجاره در دفتر مشاور املاک منعقد کرده ام. بدلیلی منصرف شده ام  و میخواهم فسخ قرارداد کنم .با توجه به اینکه تا تاریخ شروع مدت اجاره (تسلیم مورد اجاره) دو روز مانده آیا موجر میتواند ضرر و زیان مطالبه کند و اگر آری مقدار قانونی آن چقدر است؟ 

بعد از ایجاب و قبول، عقد اجاره تحقق یافته و برای طرفین لازم الاجراست و هیچیک از طرفین حق فسخ آن را ندارند، مگر در صورت تخلف از شرط ضمن قرارداد و یا موارد مصرح در قانون.

در مورد میزان ضرر و زیان نیز قابل پیش بینی نست و میزان آن توسط قاضی و در صورت لزوم با ارجاع امر به کارشناس با در نظر گرفتن اوضاع و احوال تعیین می گردد.

مستاجر من با اجاره ماهانه ۲۵۰ هزار تومان وپول پیش دو میلیون تومان  واحد را بعد از دو ماه نشستن خالی کرده واجاره دو ماه از  دوازده ماه را پرداخت کرده و ۱۰ ماه اجاره نداده اگر من شکایت کنم با توجه به اینکه پول پیش من مبلغ اجاره ۱۰ ماه را پوشش نمی دهد من چه طوری میتوانم اجاره ۱۰ ماه را بطور کامل از مستاجر دریافت کنم  ؟

شما می توانید ابتدا اظهارنامه ارسال کرده و اگر ایشان بازهم به تعهد خود عمل ننمودند طرح دعوا نمائید.

چگونه موجر را مجبور به استرداد مبلغ رهن خودم(مستاجر)نمایم؟

شما می بایست در تاریخ مندرج در قرار داد منزل را تخلیه نموده و اقدام به تامین دلیل نمایید و در اثنا مدت اقدام به ارسال اظهار نامه نمایید تا در صورت عدم تادیه مبلغ از سوی موجر امکان طرح دعوا خسارت میسر باشد. وکیل اجاره

اگر قرارداد اجاره تمام شده باشه و مستاجر ۷ ماه بدون قررداد در مغازه تصرف داشته باشه و از طرفی در قرارداد آمده باشد که دیرکرد ماهی ۱۰۰ هزار تومان و خود اجاره بها ماهیانه ۱۵۰ هزار تومان باشه من میتونم طبق ماده ۴۹۴  اجرت المثل تصرف و طبق قرارداد  دیر کرد  را باهم بگیرم یعنی هم اجرت المثل و هم جریمه دیر کرد بگیرم ؟

طبق قانون مدنی این امکان وجود دارد.

در تاریخ ۲۶ شهریور ۹۱ سه واحد آپارتمانی را دربست به فردی اجاره داده ایم.۳ طبقه تک واحدی که هر یک موجر جداگانه دارد و قراردادهای جداگانه دارد.شخص مستاجر با جعل اوراق هویتی و سند ملک اقدام به اجاره آن به افراد مختلفی کرده ومتواری شده بود.خوشبختانه فرد جاعل در تاریخ۵ بهمن دستگیر شد.ولی در حال حاضر ملک در تصرف مستاجرین جدید است.در دادسرا شکایت نامه های مختلفی داده ایم . و  در تاریخ اردیبهشت نوبت دادگاه شهید بهشتی ماست.در دادخواست خود(طبق مشورت با قاضی ارشاد)در خواست ابطلال و فسخ قرار دادهای اصلی (با کلاهبردار)و قرار دادهای فضولی (با مستاجرین جدید)را طرح کرده ایم  با توجه به اینکه فرد دستگیر شده اعلام کرده هیچ پولی برای پرداخت به مال باخته ها ندارد.و آنها هم برای تخلیه ملک پول طلب میکنند.برداشت شما از نتیجه دادگاه  و حکم قاضی چیست؟آیا امیدوار باشیم که اردیبهشت ماه ملک به صاحبان برگردانده شود؟

مستأجرین به دلیل اینکه تصرفشان در اثر عدم تنفیذ قرارداد فضولی از سوی شما فاقد منشأ قانونی است، می بایست به محض صدور حکم ابطال قرارداد، ملک را تخلیه کنند و در خصوص پول پیش نیز می توانند علیه موجر فضولی، اقامه ی دعوا نمایند.

آپارتمانی را یه اجاره دادم مستاجر اجاره بها را پرداخت ننموده است مدت ۵ ماه می خواستم بدانم باید ابتدا دادخواست فسخ اجاره  بدهم یا همزمان دادخواست فسخ اجاره با پرداخت اجاره معوقه و تخلیه باهم   مرجع رسیدگی کدام مرجع می باشد شورا یا دادگاه در ضمن ۲ ماه دیگر مانده به پایان قرارداد همچنین دادخواست اجور معوقه به شورادادم حکم به پرداخت توسط مستاجر گرفته ام لطفا راهنمایی کنید؟

عدم پرداخت اجاره بها در صورتی به موجر حق فسخ اجاره را می دهد که حق فسخ به استناد عدم پرداخت اجاره بها در متن قرارداد پیش بینی شده باشد. با توجه به اینکه حکم محکومیت مستأجر به پرداخت اجور معوقه را از شورا قبلاً اخذ نموده اید، می توانید پس از قطعی شدن حکم و امتناع ایشان از تأدیه، درخواست صدور اجرائیه علیه ایشان بنمایید.

برادرم اموال پدرم را بدون هیچ وکالت نامه ای بنام خود اجاره داداه واجاره بها رانیز برای خود برمیدارد ایامیتوان از بنگاه ملکی که ملک را اجاره داده شکایت کرد؟

اگر پدرتان در قید حیات باشند میتوانند اجاره نامه را تنفیذ یا رد نمایند واگر فوت کرده باشند حق رد یا تنفیذ به وراث منتقل میشود.امکان شکایت کیفری مبنی بر اجاره مال غیر نیز امکان دارد.

مغازه ای داریم که با دو نفر دیگر شریک هستم.آن را  با نوشتن قولنامه در بنگاه به فردی اجاره دادیم .مستاجر کل اجاره یک ساله را طی یک فقره چک در وجه یکی از شرکا صادر نمود .اکنون با گذشت یک ماه از وصول چک شریکی که چک در وجه او صادر گردیده سهم اینجانب را که یک سوم اجاره است پرداخت ننموده.لطفا راهنمایی فرمایید اقدام قانونی اینجانب برای گرفتن سهمم به چه صورت باید صورت پذیرد؟

بستگی به متن چک صادره دارد و به نحوه پرداخت اجاره بها در متن اجاره نامه در صورت تمایل با ما تماس بگیرید. وکیل

من مدت یکسال در خانه ای با مبلغ ۲میلیون و ماهی ۳۷۰۰۰۰ تومان اجاره کرده بودم و بعد از اتمام یکسال صاحبخانه برای تمدید قرار داد  یا تخلیه خانه به من فشار می آورد ابتدا او مبلغ سه میلیون و ماهی ۵۰۰۰۰۰ را مطرح کرد و من از او چند روز فرصت برای فکر کردن خواستم و

بعد از چند روز که دوباره به ایشان مراجعه کردم و اینبار ایشان با کمال تعجب و با اطلاع  از وضعیت دشوار بنده مبلغی بالاتر از آن ۵ میلیون و ۶۰۰۰۰۰ تومان را مطرح کرد و مدام برای تحلیه منزل یا تمدید قرار داد فشار می آورد از سویی با توجه به اینکه همسرم در ماههای آخر بارداری بوده است به خاطر سختی های نقل مکان اصلا تمایل نداشتم محل سکونت را عوض کنم. از طرفی با توجه به اینکه وی تعادل روانی درستی ندارد خوف این داشتم که بدون اجازه وارد منزلم شود و برای همسر باردارم مزاحمتی ایجاد کند .بعد از اصرار  و فشارهای او من نیز گفتم تمام خواسته هایش را بنویسد او در حالیکه متن قرارداد را می نوشت من حضور نداشتم و هیچ فرد دیگری نیز حضور نداشت بعد از اتمام نوشتن او بنده آنرا امضا کردم و بعدا به همسرش داد تا امضایش کند. یک شرط قرارداد این بود که اگر ۵ میلیون را ندادم به ازای آن ماهی ۱۵۰۰۰۰ تومان اجاره بدم. در حالیکه بنده به هیچ یک از شروط قرارداد قصد عمل کردن نداشتم .و عمل هم نکردم از جمله مبلغ قرارداد و اینکه وی خواسته بود دوازده فقره چک برای اجاره ماهیانه به او بدهم من نیز ندادم .

وی در طول هفته های اول قرارداد چند بار از من خواسته بود خانه را تخلیه کنم . یکبار به خاطر اینکه گفت اکر ۵میلیون تومان را نمی دهی باید خانه را تخلیه کنی و یکبار نیز که من مبلغ اجاره را کمتر داده بودم خواست که هرچه زودتر خانه را تخلیه کنم ولی در بار دوم من هرچند قصد عمل به قرارداد را نداشتم از روی ناچاری به وی گفتم اجاره وی را پرداخت خواهم کرد البته بنده بعد از ۵۰ روز اقامت بدون اطلاع آنجا را تخلیه کردم و فقط اجاره آن پنجاه روز را به او پرداختم این ۵۰ روز شامل ماههای آذر و دی بوده است.

  • سوال اول: این قرارداد از نظر شرعی و از نظر قانونی چه حکمی دارد؟
  • سوال دوم: آیا می تواند به عنوان اجاره های ماهیانه که در آنجا حضور نداشته ام مبلغی را از من طلب کند؟
  • سوال سوم: : . آیا می توانم به عنوان تعیین اجاره با مبلغی بسیار بیشتر از ارزش واقعی از وی شکایت کنم؟

این قرارداد با توجه به اینکه با توافق هردوی شما بوده به صورت یک قرارداد عادی در قالب ماده ۱۰قانون مدنی است و در مورد سوال دوم باید مشخص کنید که به مدت چند ماه قرارداد را تنظیم نموده اید اگر ماهیانه باشد که ایرادی ندارد اما اگر سالیانه باشد ممکن است با توجه به شروطی که قید نموده اید اجبار شما را به انجام عمل و یا پرداخت آن بخواهد و برای قرارداد اجاره حداقل باید دو شاهد حضور داشته باشند و قرارداد را تنظیم نمایند و در خصوص سوال سوم اگر خیار فسخی در آن قید شده باشد می توانید به استناد خیار غبن فسخ قرارداد را درخواست نمایید. شما می توانید برای ارئه بهتر سوال و پاسخ صحیح با ما تماس بگیرید. وکیل اجاره

اینجانب علی مولاخواه با پیشنهاد اداره اوقاف زمین بلااستفاده تحت تملک این اداره را برای صنف کارواش اجاره کرده وبعد از شش ماه اماده سازی محل وسرمایه گذاری دران برای تامین امکانات برق وگاز به اداره اوقاف مراجعه کردم وحتی هشت ماه اجاره محل را پرداخت نمودم اما با درخواست بنده مخالفت کردند وحتی بعلت داشتن امتیاز غیر قانونی امتیاز اب متحمل بیست میلیون جریمه شدم اکنون پنج ماه بی کار شدهومحل نیز تعطیل میباشدوهرچه به اوقاف مراجعه کردم بابی اعتنایی مسیولین مواجه شدم مسولین اوقاف حتی از دادن اجاره نامه به اینجانب امتناع میکنند وبه بنده میگویند تسویه کن وتخلیه کن تقاضا دارم راهنمایی شما گره از مشکلم باز کند.

قرار داد اجاره شما باید مطالعه شود در صورت تمایل با گروه وکلای ما تماس بگیرید ولی اگر قضیه اینچنین که توضیح داده اید باشد حق با شما است و اوقاف محکوم.

درمتن قرارداد حق فسخ ایجاد شده غیراز تادیه اجاره بها دنبال تخلیه مورد اجاره هستم آیا ابتدا باید دادخواست فسخ  به دادگاه داد وبعد دادخواست تخلیه به شورا یا همزمان میتوانم به د لیل عدم پرداخت اجاره بها براساس مفاد قرارداد دادخواست فسخ وتخلیه مورداجاره رابدهم چنانچه مورد دوم می باشد باید به شورا دادخواست بدهم یا به دادگاه؟

در صورتی که حق فسخ برای شما در نظر گرفته شده است میتوانید دادخواست فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد الاجاره را به شورای حل اختلاف ارایه دهید .

ملکی را اجاره نموده ام که مدت قرار داد به اتمام رسیده است و مالک از استرداد وجه رهن خودداری می کند مالک خانه را به نام همسرش انتقال داده و در حال حاضر متواری است چگونه می توان پول رهن را مطالبه کنم آیا می توان خانه را با حکم دادگاه به فروش گذاشت و پول رهنم را بگیرم؟

ابتدا باید خانه را تحویل دهید و این امر بسیار مهم است زیرا در صورتی که در قرارداد اجرت المثل پیش بینی شده باشد این امر می تواند به شما خسارات سنگینی وارد کند .

با توجه به حساسیت موضوع اجاره نامه شما باید مطالعه شود. در صورتی که اقدامات قانونی را به نحو صحیح انجام دهید آنگاه می توانید مبلغ ودیعه را بازگردانید.

مغازه ای داریم که دو نفر شریک هستیم.مغازه را اجاره دادیم.اجاره ماهیانه را شریکم مراجعه میکند و طی چک میگیرد.با گذشت چند ماه هیچ مبلغی به من نداده.چکار کنم؟

اظهارات شما کامل نیست برای راهنمایی دقیق با تلفن  گروه وکلای ما تماس بگیرید.

البته در اولین اقدام می توانید برای هر دو اظهار نامه بفرستید.

میخواهم مغازه ای را به صورت سرقفلی خریداری نمایم .مالک میگوید بایستی ماهیانه اجاره هم پرداخت نمایی.لطفا بفرمایید اجاره ای که قانون تعیین نموده چه مبلغی است .ماده قانونی را هم ذکر فرماییدمیخواهم مغازه ای را به صورت سرقفلی خریداری نمایم .مالک میگوید بایستی ماهیانه اجاره هم پرداخت نمایی.لطفا بفرمایید اجاره ای که قانون تعیین نموده چه مبلغی است .ماده قانونی را هم ذکر فرمایید؟

در قانون مبلغ اجاره تعیین نشده و کاملاً بستگی به توافق طرفین داردوکیل اجاره .

بخشی از مشاعات یک مجتمع مسکونی (پارکینگ) توسط شخصی به مغازه تبدیل شده است ( با اجازه و همراهی هیات مدیره وقت) و به شکل تجاری مورد استفاده قرار گرفته است. در قرارداد فی مابین عنوان شده است که در عوض هزینه های صورت گرفته برای ساخت و راه اندازی مغازه، شخص مورد نطر اجاره پرداخت نکند. بعد از گذشت ۲۸ ماه (قرارداد ۲۴ ماهه) شخص مدعی است که کلیه هزینه های انجام شده را دریافت و اجاره نیز نمی بایست پرداخت کند. چگونه می توان علاوه بر بیرون کردن شخص اجاره ایام گذشته را نیز دریافت کرد؟ بنده در حال عضو هیات مدیره جذیذ می باشم. نکته دیگر اینکه قرارداد مورد اشاره که با امضای هیات مدیره قبلی بوده است می تواند برای ما مسئولیت آور باشد؟

با انقضاء مدت اجاره اگر شخص تخلیه نکند با اقدام در شورا میتوان او را وادار به تخلیه نمود و اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمودودر خصوص مسئولیت مدیران ،مدیران مسئول اقدامات خود در زمان مدیریت میباشند مگر اینکه مدیران فعلی به نحوی تعهدات آنها را تنفیذ کنند به عبارتی اعمالشان ادامه اعمال مدیران قبلی باشد و مسئولیت اقدامات قبلی را به عهده بگیرند.

به محض اتمام قرارداد اجاره میتوان مستاجر را از محل تخلیه نمود؟

مستند به ماده ۴۹۴ قانون مدنی با اتمام مدت قرارداد اجاره مستاجر می بایست مجل را تخلیه نماید در غیر اینصورت باید به ازای هر مدتی که بعد از اتمام قرارداد در آن ملک سکونت داشته اجرت المثل پرداخت نماید. وکیل

این مطلب رو هم چک کنید

وکیل خلع ید تصفیه

خلع ید تصفیه خلع ید علاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی ...

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *